空き家・不動産相続専門サイト

リスク1.空き家対策特別措置法の存在

「空き家対策特別措置法」は、空き家による景観悪化やゴミ、治安などの問題を解決するため、2015年に制定されました。倒壊の恐れがあったり、衛生上有害であったりして「特定空き家」に認定された空き家は、所有者に撤去や修繕の命令が下されます。これに従わなければ空き家は強制撤去され、その費用も負担することになります。

リスク2.空き家に対する税負担の増加

土地の上に建物が建っていると、「住宅用地の課税標準の特例」により、その土地の固定資産税は6分の1になります。しかし、「空き家対策特別措置法」によって「特定空き家」に認定された空き家にはこの特例が適用されません。

空き家を売却するメリット Disposal

1.固定資産税を払わずに済む

空き家を放置すると、毎年「固定資産税の支払い」が発生することは前述の通りです。また、建物がどれだけ古くても、相続する際には土地の価値によって高い相続税が発生するケースがあることにも、留意しておきましょう。

さらに、「空き家対策特別措置法」で「特定空き家」に認定されれば、固定資産税・都市計画税の住宅用地の特例から外されます。これにより、税金は約5倍に上がることに。空き家を売却すれば、こうした支払いをする必要もなくなります。

2.維持費がかからない

家は、人が住まなくなると急速に劣化します。木造住宅の場合、虫が発生して床や天井などが穴だらけになることも。老朽化した家は屋根瓦が落ちたり、壁が倒壊したりと近隣の方を危険に晒すリスクがあります。また、庭の草木が伸びれば害虫・害獣が棲みつくこともリスクと言えるでしょう。中には管理を委託している所有者様もいるかもしれませんが、売却すればそうした維持費も不要になります。

3.解体費用の心配がなくなる

空き家が老朽化して危険な状態になると、解体する必要が生じます。「空き家対策特別措置法」によって「特定空き家」に認定された場合、撤去の命令が下されることもあり、ここでも費用が発生します。空き家は放置することで税金や維持費がり、老朽化すれば解体費用も捻出しなければなりません。売却すれば、こうした費用も不要になるでしょう。

家や土地を売る際にかかる費用

仲介手数料

不動産売却が成功した場合に、不動産会社に支払う成功報酬です。一般的な計算式は以下のようになっています。

※売買価格が400万円以下の場合は計算方法が異なります。

登記費

住所や土地の所有権を公示するための費用です。登記には、「表示登記」「所有権保存登記」「所有権移転登記」などがあります。

抵当権抹消費用（該当者のみ）

不動産に設定されている抵当権を抹消するための手続きにかかる費用です。住宅ローンの残債務がある場合、発生します。

ローン返済費

住宅ローンの支払いが残っている場合、残債務を一括返済する必要があります。その場合、金融機関により繰り上げ返済手数料が発生します。

証明書発行費

不動産売買契約を締結する際は、「住民票」「印鑑証明書」など、さまざまな証明書の提出が必要になります。また、発行には費用がかかります。

引っ越し費用や処分費

現在住んでいる家を売却する場合、引っ越し費用が発生します。仮住まいが必要になったり、家具などの不要品の処分費用がかかったりすることも考慮しましょう。

売却金額に応じて発生する税金

印紙税

不動産売買契約書には、印紙税が課税されます。契約書に記載されている金額により、税額は異なります。

登録免許税

不動産の所有移転登記や住宅ローンのための抵当権設定登記にかかる税金です。「課税標準額」に対する「所有権の保存登記」「所有権の移転登記」など内容によって、税額は異なります。

消費税

売却する不動産が建物である場合、消費税が発生します。なお、土地は非課税です。

住民税

売却額が購入時より上回り利益が生じた場合、税金が発生します。なお、税金の対象となるのは、購入時・売却時の差額です。

お客様の要望を聞いてくれるか？

空き家を売却する場合は、不動産会社選びが非常に重要になります。というのも、自社の利益を優先する会社は、お客様のご要望にあまり耳を傾けなかったり、売却を急かしたりするからです。

不動産会社を選ぶ際は、「売却活動をしっかり行いたい」「なるべく高く売りたい」「早く現金化したい」「ご近所に売却を知られたくない」など、お客様のご要望をしっかり聞き取り、さまざまな提案をしてくれる会社を選びましょう。

また、不動産売却は物件に関する知識はもちろん、法律や相続のことなど専門的な知識や経験が必要とされる取引です。メリットもデメリットも、お客様にわかりやすい言葉で丁寧に説明してくれる会社を選ぶと良いでしょう。

不動産売却ではすべてを業者任せにせず、気になることは納得できるまで説明を求めることが重要です。きちんと説明をしてくれず、契約を急がせるような会社との契約は避けるようにしてください。

地元の不動産会社を選ぶ

地域密着型の業者であるかどうかも、不動産会社を選ぶ上で重要になります。不動産の売却価格は地域によって異なるからです。また、時流によって変化する地域のニーズやトレンドにも敏感である必要もあります。地元の情報を知り尽くしている地域密着型の不動産業者なら、その地域に見合った売却価格を提示できるはずです。また、そうした業者は購入希望者に対しニーズやトレンドに沿った形で物件をアピールできるため、より好条件での販売を期待できるでしょう。また、地域に密着している業者であれば、評判を下げるようなリスクも低いと言えます。

会社の得意分野を知ろう

空き家を売却するのであれば、取扱実績の高いところに依頼したいものです。不動産会社を選ぶ際は、年間の取引実績や平均の売却期間を聞くことをおすすめします。中には、空き家売却を取り扱っていない業者もあるでしょう。そのため、空き家売却がその業者の得意分野であるかは、最初の段階で見極めることが重要です。不動産業界では、独自のネットワークで情報が集める大手業者がいる一方、地元に密着した物件の取り扱いを中心としている小さな店舗もあります。複数の不動産会社を比較して検討して、ぴったりの業者を見つけましょう。

担当者との相性も大切

空き家売却において、営業担当者の存在は非常に重要とされています。売主の希望を聞いたり広告を出したりして買主を見つけるのは、営業担当者の仕事だからです。売主の話を親身になって聞いてくれる担当者がいる一方、中には熱意が感じられない担当者もいるかもしれません。そうした場合は担当者や依頼先を変更するのがおすすめです。売主としっかり向き合い、不動産のプロとして豊富な知識に基づいてアドバイスをくれる担当者と出会えるようにしましょう。