徳島市の不動産相続で知っておくべき3つの評価…｜新着情報・ブログ

1. 固定資産税評価額

固定資産税評価額は、市区町村が固定資産税の課税のために定めており、相続登記で納める登録免許税の計算に使われる価格です。徳島市では徳島市役所が管轄し、毎年4月から6月頃に届く納税通知書や、固定資産評価証明書で金額を確認できます。
相続登記の登録免許税は、この評価額に税率0.4%を掛けて算出します。価格は3年に1度見直され、公示価格の70%程度が目安です。登記申請の前には、不動産の所在地である徳島市役所で最新の評価証明書を取得しておくと、費用の試算がスムーズに進むでしょう。

参照元：法務局｜登録免許税の計算

2. 相続税評価額

相続税評価額は、相続税を計算するときに使う土地や建物の価値です。市場で売買される実際の価格ではなく、国税庁が定める基準にもとづいて算出します。土地の評価には路線価方式と倍率方式の2つがあり、路線価が定められた地域かどうかで決まります。
徳島市内でも、中心部の市街地は路線価方式、路線価のない郊外や山間部は倍率方式です。同じ広さの土地でも、形状や接道状況によって評価額は変わります。実際の売買価格より低めになることが多く、土地では公示価格の80%程度が目安です。

参照元：国税庁｜土地家屋の評価

3. 実勢価格（市場価格）

実勢価格とは、市場で実際に売買が成立する価格のことです。相続人が手にする現金に直結するため、遺産分割や売却の判断材料として重視されます。
例えば不動産を売って現金で分ける換価分割や、1人が取得して他の相続人へ代償金を払う代償分割では、実勢価格が分配額の基準です。徳島市内では中心部と郊外で1平方メートルあたりの単価が異なり、築年数や立地でも差が出ます。実勢価格は公的な資料だけでは把握しづらいため、不動産会社へ査定を依頼して確認しましょう。

3つの評価額の主な違いを以下の表に整理しました。

3つの評価額は目的が異なるため、混同したまま手続きを進めると不利益を招きかねません。とくに遺産分割では、どの価格を基準にするかで相続人が受け取る金額が変わります。
相続税の申告は相続税評価額で行いますが、相続人同士で公平に分けたい場合は実勢価格を基準にするのが適切です。代償分割を選ぶときは、代償金の根拠を相続税評価額と実勢価格のどちらに置くかで金額が大きく変わります。
後日のトラブルを防ぐため、どの評価額を基準にして合意したのかを遺産分割協議書に明記しておくと安心です。複数の価格が乖離しやすい点を踏まえ、判断に迷う場面では専門家へ相談しましょう。

3つの評価額のうち、実勢価格は不動産会社の査定を通じてはじめて把握できます。株式会社フィールズは徳島市の市場に精通した不動産会社として、相続した不動産の査定を無料で承っております。査定額がわかれば、遺産分割での代償金の算定や「納税資金をどう準備するか」といった判断も行いやすくなります。
さらに提携する司法書士などの専門家とも連携し、評価額の確認から相続登記、売却までをワンストップでサポートいたします。徳島市で相続した不動産の価値や売却にお悩みの方は、まずはお気軽にご相談ください。