戸建物件の不動産売却

戸建物件を所有されている方で、売却をご検討中の方は徳島のフィールズまでご相談ください。それぞれの条件に合わせた、最適なご提案を差し上げます。こちらでは、戸建物件の不動産売却に関わるポイントについて解説します。

戸建住宅とマンション、売却での違いとは?

戸建住宅は耐用年数(減価償却年数)が短いため、マンションに比べると早く建物の価値が下がってしまうという特徴があります。ただし、土地の資産価値という意味では、マンションに比べて有利な点も。以下からは、戸建住宅とマンションの売却における違いについて見ていきましょう。

減価償却年数

減価償却年数

建物は年月とともに傷みなどが進み、価値がだんだん下がっていきます。そして最終的には税制上の価値が0円になります。このことを減価償却と言います。もちろん、減価償却を迎えたからといって、必ずしも売却価格が0円になるわけではありませんが、減価償却期間と売値はある程度連動しています。

ちなみに、国税庁のオフィシャルサイトでは「耐用年数」という言葉で表されています。ただしこちらも、減価償却年数を超えたからといって完全に使用ができなくなるわけではありません。あくまでも、税の算出上定められているだけです。なお、土地はいくら使っても傷みが出るものではありません。そのため、年数が経ったからといって価値が0になることもありません。

なお、耐用年数は建物の構造によっても変わります。以下は、国税庁が定めている耐用年数です。

構造・用途 細目 耐用年数
木造・合成樹脂造のもの 店舗用・住宅用 22年
鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造のもの 住宅用 47年

上記を見比べると分かるように、木造と鉄筋コンクリートでは耐用年数に大きな違いがあります。ここでポイントになるのが、戸建とマンションの構造の違いです。

一般的に、階数が低い戸建て住宅はマンションに比べてそこまでの強度が必要とされません。そのため、木造構造でできているものがほとんどです。一方、マンションは鉄筋コンクリート造が多いと言えます。これはつまり、マンションに比べて戸建物件は価値が早く下がるということを表しています。

土地所有権

土地所有権

マンションの土地は区分所有という形になります。つまり、建物全体の敷地面積から持分割合が決まっている状態であり、あくまでもその一部を所有しているということ。そのため、自分の自由にできるわけではありません。一方、戸建住宅は所有権のすべてが一人に与えられます(借地を除く)。居住するのはもちろん、賃貸に出したり建物を壊したりは所有者の自由です。

両者の価値で違いが出るのは築年数が経過したときです。マンションは土地を自由にできないということで一般的には不利に扱われます。しかし、戸建は建替えなどの選択肢があるため、土地の資産価値が0になるということはありません。

戸建住宅を高値で売却するポイント

戸建住宅を仲介売却で売る際は、少しでも高値を付けてもらえるよう売り主自身も工夫をしましょう。以下からは、戸建住宅を高く売るためのポイントをご紹介します。

住宅診断(ホームインスペクション)の活用

住宅診断(ホームインスペクション)の活用

たとえば購入希望者が内見に来た際、一部の設備に傷みを見つけたとします。すると、建物全体にダメージが及んでいるように感じてしまうこともあるでしょう。しかし戸建の場合、外から見ただけでは分からない点も多いもの。見た目は古くても、実は構造部分が堅牢に作られているというケースも少なくありません。

とはいえ、ほとんどの購入希望者はあくまでも個人であり、自ら構造部分までをチェックすることはできないでしょう。こうした際に役立つのが住宅診断(ホームインスペクション)です。これは、第三者機関による公正なチェックであり、高い信頼性のある調査です。建物に関する正確な情報は、購入希望者を安心させます。そのため、価格交渉などもスムーズに進むでしょう。

なお、重大な瑕疵が発見された場合には、売却前に補修が行えます。売却後のトラブルを避けるためにも、住宅診断はぜひ受けておくようにしましょう。

物件をよく見せるための工夫

物件をよく見せるための工夫

建物は構造や設備、機能も大切ですが、何よりも気にしていただきたいのは“見た目”に他なりません。そのため、購入希望者が物件資料を見る際や内見に訪れた際に、よく見せるための工夫を行いましょう。

まずは写真について。基本的には仲介売却を依頼された不動産会社が撮影をしてくれますが、掲載された写真が魅力的でないなら変更も提案しましょう。明るく・広く見えるような構図に仕上がっているかを確認し、「これなら自分も買いたい」と思える写真になっているかをチェックしてください。

また、内見時にはカーテンを開放し、照明もつけて明るいイメージを演出します。整理整頓や水回りの清掃なども怠らないようにしてください。なお、少しでも部屋を広く見せるために、不要品を事前に処分するなども検討しましょう。場合によっては、トランクルームへと荷物を一時的に移しておくといった手も有効です。

戸建住宅を売却する際の注意点

次に、戸建住宅の売却に際して注意しておきたいポイントについても数点ご紹介します。

不動産の状態と価値を客観的に把握

不動産の状態と価値を客観的に把握

建物がこれまでにどのような使われ方をしてきたかは、住んでいたご本人にしか分かりません。そのため、大切に使われていたのであれば、そのことを客観的に示せる情報を提示しましょう。たとえばリフォームや外壁塗装などのメンテナンス記録を一覧にしておくと、建物の状態が誰にでも把握しやすくなります。また、敷地の境界を明確にしておくことも大切です。隣地との間に境界標が設置されているかや、越境している設備などがないかを確認しましょう。そのほか、権利書や間取り図、固定資産税納付書など、不動産の客観的な資料をできるだけ集めておくとスムーズです。

上記に加え、住んでいる人にしか分からないアピールポイントも積極的に伝えるようにしてください。「夏はとても風通しがよい」「周りがとても静かなので落ち着く」など、プラスになる要素はどんどん書き出すなどしておくのがおすすめです。また、ご近所との関係などを、不動産会社に伝えておくことも余計なトラブルを防ぐ意味で重要と言えます。

余裕を持ったスケジューリング

余裕を持ったスケジューリング

仲介売却は買い手ありき。それも、できるだけよい条件で購入してくれる相手を見つけなくては満足のいく取引となりません。これを達成するには、ある程度の時間がかかることを理解しておきましょう。

たとえば、3カ月以内に必ず売却しなくてはならないといった条件があると、買い手を探す時間や、購入希望者との交渉時間がなくなってしまうことも。さらに、早く買い主を見つけなくてはならなくなり、結果として値引きを行うこともあるでしょう。

こうした事態を避けるためには、できるだけ早い段階から売却の準備を進めておくことがおすすめです。以下に必要期間の目安を記載しておきますので、ぜひ参考にしてください。

準備・媒介契約 1〜3カ月
売出・売買契約 1〜6カ月
決済・引き渡し 1〜3カ月