徳島市で相続空き家を処分する際の「3,000万円特別控除」の要件を解説
相続した空き家を売って処分すると、売却益に譲渡所得税がかかります。ただし要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。令和5年住宅・土地統計調査によると、徳島県では賃貸・売却用などを除く「その他の空き家」が47,600戸にのぼる状況です。
徳島市でも、古い実家を相続して処分を検討する方は多いのではないでしょうか。そこで本記事では、特例の効果と要件、期限を解説します。ぜひ参考にしてみてください。
参照元：資料１ 徳島県の住生活を取り巻く状況：徳島県ホームページ
徳島市の相続空き家を売るときの税金は？控除についても解説
売却益には譲渡所得税がかかる
空き家を売却して利益が出ると、譲渡所得税がかかります。譲渡所得は、売却額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。相続した空き家は被相続人の所有期間を引き継ぐため、長期譲渡所得となるケースが多く、税率は所得税と住民税をあわせて約20%です。
特に注意が必要なのは、取得費が分からないケースです。親から相続した古い家では、購入時の資料が見つからないことも多いでしょう。購入時の金額が不明なときは、売却額の5%を取得費とみなして計算します。そのため譲渡所得が大きくなり、税負担が膨らみやすくなります。
最高3,000万円を控除できる特例がある
「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」を利用すると、譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。譲渡所得が3,000万円以下であれば、控除によって譲渡所得税がかからずに済む場合もあります。対象となるのは平成28年4月1日から令和9年12月31日までの譲渡で、売却代金が1億円以下であることが要件です。
ただし令和6年1月1日以後の譲渡では、家屋と敷地を取得した相続人が3人以上いる場合、控除額は2,000万円までとなります。また特例には、家屋や売り方に関する要件も定められています。
3,000万円特別控除を使うための空き家の要件
対象になる家屋
特例の対象になる家屋は、次の3つの要件をすべて満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された家屋であること
- マンションなど区分所有建物の登記がされた建物でないこと
- 相続開始の直前に被相続人が一人で住んでいて、ほかに同居者がいなかったこと
また被相続人が老人ホームなどに入所していた場合でも、要介護認定を受けていたなど一定の要件を満たせば対象となります。相続開始前の住まいの状況によって判断が分かれるため、事前に確認しておきましょう。
売り方と期限
特例を適用するには、家屋が一定の耐震基準を満たした状態で売るか、取り壊して更地にして売る必要があります。なお令和6年1月1日以後の譲渡では、譲渡の翌年2月15日までに買主が耐震改修や取り壊しを行った場合も対象です。
また老朽化した危険な空き家の解体では、徳島市の「危険廃屋解体支援事業」により費用の一部（最大30万円）の補助を受けられる場合があります。
さらに売却には期限も定められています。対象となるのは、相続開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの譲渡です。解体や買い手探しには時間がかかるため、期限から逆算して早めに準備を進めましょう。
徳島市の相続空き家の処分はフィールズにお任せください
耐震改修と取り壊しのどちらが有利かは、物件の状態や立地によって異なります。また更地にすると土地の固定資産税の住宅用地特例が外れるため、解体の時期は売却の見通しとあわせて検討しましょう。
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