徳島市の実家処分でかかる税金！購入価格が分からない場合の注意点も解説
徳島市に実家があり、相続したあとに売却して処分しようと考えている方も多いのではないでしょうか。売却で利益が出ると所得税と住民税がかかりますが、その税額は「親がその家を買ったときの価格が分かるか分からないか」で大きく変わります。
そこでこの記事では、実家の処分でかかる税金の計算に使う数字と、購入価格が分からないケースについて解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。
徳島市の実家処分でかかる税金の計算に使う3つの数字
1. 売却価格と売るためにかかった費用
税金がかかるのは売却額そのものではなく、売却額から取得費と売るためにかかった費用を引いた「譲渡所得」です。売るためにかかった費用（譲渡費用）には、仲介手数料や売買契約書の印紙代、売るために建物を解体した場合の取壊し費用などが含まれます。
いずれも売却額から差し引けるため、領収書を残しておきましょう。一方で、売却と関係なく払ってきた固定資産税や修繕費は、譲渡費用に含まれません。
2. 取得費（親がその家を買ったときの価格）
取得費は、親がその家を買ったときの購入代金に、購入時の仲介手数料などを加えた額です。相続した実家は、親の取得費と取得した日をそのまま引き継ぎます。相続登記のときに払った登録免許税や司法書士の報酬も、取得費に含めることが可能です。
ただし建物部分は、築年数に応じた減価償却費相当額を差し引いて計算します。そのため築年数の古い実家では、建物の取得費はほとんど残らず、土地の購入代金が中心です。
確認する書類は、親が家を買ったときの売買契約書や領収書、住宅ローンの返済予定表です。取得費が大きいほど税金は下がるので、遺品整理で処分しないよう先に分けておきましょう。
参照元：No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期｜国税庁／No.3261 建物の取得費の計算｜国税庁
3. 税率【長期譲渡で20.315%】
取得した日を親から引き継ぐため、親が5年を超えて所有していた実家は、相続してすぐに売っても「長期譲渡所得」になります。所有期間は、売った年の1月1日時点で判定します。
長期譲渡所得の税率は、所得税15%と復興特別所得税0.315%、住民税5%をあわせた20.315%です。たとえば譲渡所得が440万円なら、税額は約89万円になります。
購入価格が分からないと取得費は売却額の5%になる
親が家を買ったときの契約書や領収書が見つからず、購入価格が分からないときは、売却額の5%を取得費として計算する決まりです。実際の取得費より税金が増えやすく、相続登記の費用も取得費に加えられません。
たとえば実家を1,500万円で売却し、譲渡費用が60万円だったとします。取得費が分かる場合と分からない場合の税額は、以下のとおりとなります。
| 取得費が分からない | 取得費が1,000万円と分かる | |
|---|---|---|
| 取得費 | 75万円（売却額の5%） | 1,000万円 |
| 譲渡所得 | 1,365万円 | 440万円 |
| 税額 | 約277万円 | 約89万円 |
同じ家を同じ価格で売っても、税額の差は約188万円です。徳島市が空き家の所有者に行ったアンケートでは、空き家になって10年以上たつ家が3割を超えています。処分を考え始めた時点で、親の購入時の書類を探しておきましょう。
書類が見つからない場合でも、以下2つの特例で税金を抑えられる可能性があります。
- 相続した空き家の3,000万円特別控除（昭和56年5月31日以前に建てられた家屋が対象）
- 取得費加算の特例（相続税を納めた人が対象）
どちらも売却の期限があるため、税額の見込みとあわせて税務署の電話相談や税理士に確認してみてください。
参照元：No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁／徳島市空家等対策計画｜徳島市／No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例｜国税庁
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