親が施設に入ったら徳島市の実家はどうする？相続前に確認したい3つのポイント｜新着情報・ブログ｜徳島で不動産売却・買取・査定なら

親が老人ホームなどの施設に入り、徳島市にある実家に誰も住まなくなったというご家庭も多いのではないでしょうか。誰も住んでいなくても固定資産税や管理の手間はかかるため、実家をいつ誰が売るのかは、家族で早めに考えておきたいところです。

そこでこの記事では、親が施設に入ったあとの実家について、相続の前に確認しておきたい3つのポイントを解説しますので、ぜひ参考にしてみてください。

徳島市の実家を相続する前に確認したい3つのポイント

実家の所有者が親であれば、本人が納得して契約すれば、相続を待たずに親名義のまま売却できます。

一方で、認知症などで判断能力を失っても、子どもが代わりに売ることはできません。契約は所有者本人の意思で締結するものだからです。判断能力を失ったあとに売るには、家庭裁判所で成年後見人を選任したうえで、売却の許可も受けなければなりません。許可を得ずに結んだ契約は無効です。

徳島市では65歳以上の人口の割合が30.7%（令和2年）に達しています。実家をどうするかは、親と話せるうちに決めておきましょう。

親自身が実家を売る場合は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ると、売却益から最高3,000万円を差し引けます。たとえば令和7年10月に施設へ入ったなら、令和10年12月31日までの売却が対象です。

ただし期限を過ぎると控除は使えず、親が5年を超えて所有していた実家でも、売却益に所得税と住民税をあわせて約20%の税金がかかります。期限内に売れば、売却代金を施設の費用に充てられるうえ、固定資産税や管理の負担もなくなります。

相続したあとに売る場合も、売却益から最高3,000万円を差し引けるのが「空き家の特例」です。ただし、親が売る場合より求められる要件は多くなります。

主な要件は「昭和56年5月31日以前に建てられた家屋である」ことと「相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること」です。加えて、令和9年12月31日までの売却に限られます。親が老人ホームなどに入所していた場合は、入所の直前に要介護認定などを受けていたことも必要な要件です。

昭和56年6月以降に建った実家や、要介護認定の前に入所した場合は、控除なしで約20%の税金がかかります。親が売るのか相続後に売るのかを決める材料として、今の売却価格の目安を査定で把握しておきましょう。

成年後見人を立てれば、判断能力を失った親の実家も売却できます。ただし「後見人の選任」と「家庭裁判所の売却許可」の2段階の手続きが必要で、家族の都合だけでは進められません。

後見人の選任は、本人の住所地の家庭裁判所（徳島市なら徳島家庭裁判所）に申し立てます。申立人になれるのは本人のほか、配偶者や子などの四親等内の親族で、申立手数料800円と登記手数料2,600円がかかります。令和7年に選任された後見人等の83.6%は、司法書士や弁護士などの親族以外でした。

売却の許可は、選任された後見人が家庭裁判所に申し立てます。申立書には売買契約書の案や不動産業者の査定書などを添え、施設の費用に充てるなど「本人のために売る必要があるか」が審査されます。売却代金は本人の財産として後見人が管理するため、家族が自由に使えるお金にはなりません。

判断能力があるうちなら、後見人の選任も裁判所の許可も要らず、親自身の意思で売却できます。

親が元気なうちに実家が今いくらで売れるのかを知っておくことで、施設費用の計画や家族の話し合いが具体的に進みます。株式会社フィールズは徳島市万代町を拠点に、不動産の売却・買取・無料査定に対応する不動産会社です。徳島市の実家の相続でお困りのことがあれば、フィールズまでお気軽にお問い合わせください。